Généralités sur la Zone Maritime Terrestre :
La Zone Maritime Terrestre est régie par la Loi sur la Zone Maritime Terrestre n° 6043 et son Règlement. Elle est définie comme une bande de 200 mètres de large le long de tout le littoral Pacifique et Caraïbe, dont la nature juridique est celle d’un bien du domaine public. En d’autres termes, les terrains situés dans cette bande bénéficient d’un traitement juridique différent puisque, faisant partie du domaine public, ils sont inaliénables et ne peuvent être acquis par des particuliers en tant que propriété privée.
Cette bande est composée de deux sections : une première section de 50 mètres classée comme zone publique, qui, sauf exceptions très précises, ne peut être occupée, et une zone restreinte de 150 mètres, qui peut être utilisée par les particuliers. Comme il s’agit d’un bien du domaine public – son titre ne peut pas être acquis par des personnes privées – pour l’occupation, l’utilisation et la jouissance des terres dans la zone réglementée, une autorisation est requise de la part de l’État.
La concession est la figure juridique par excellence par laquelle l’État accorde à une personne privée un droit d’usage et de jouissance d’un terrain situé dans la zone réglementée. L’octroi et la supervision des concessions relèvent de la responsabilité des municipalités correspondantes et de l’Institut Costaricien du Tourisme, qui fait également office de contrôleur de légalité et doit approuver l’octroi et les renouvellements.
Qui peut demander une concession de Zone Maritime Terrestre ? La Loi sur la Zone Maritime Terrestre n° 6043 contient une liste de personnes physiques et morales qui ne sont pas éligibles à être titulaires d’une concession :
- Les étrangers qui résident dans le pays depuis moins de 5 ans ;
- Les sociétés avec des actions au porteur ;
- Les sociétés ou entités domiciliées à l’étranger ;
- Les entités constituées dans le pays par des étrangers ou dont les actions, les quotes-parts ou le capital appartiennent à plus de 50% à des étrangers.
Les concessions sont un acte administratif qui accorde des droits au concessionnaire et impose en même temps des obligations, générant une relation bilatérale de nature contractuelle. Les concessions sont accordées pour une période déterminée qui, à la discrétion de l’administration, peut aller de 5 à 20 ans. En échange de l’octroi du droit, le concessionnaire doit payer une redevance – qui remplace l’impôt foncier – sur l’évaluation du terrain. Le taux de la redevance est déterminé en fonction de l’utilisation du terrain et varie de 2% à 5%.
Une condition essentielle pour l’octroi de concessions est la validité d’un Plan de Régulation dans la zone où se trouvent les terrains. Pour cette raison, la concession est la méthode privilégiée pour l’octroi de droits en Zone Maritime Terrestre, mais ce n’est pas la seule façon pour un particulier d’occuper des terres dans cette zone. En l’absence de Plan de Régulation, il est possible de demander un Permis d’Utilisation ; toutefois, ce permis ne confère aucun droit à l’administré et peut être révoqué unilatéralement par la municipalité correspondante.
Considérations pertinentes à prendre en compte au moment d’investir en Zone Maritime Terrestre :
Une analyse préalable du type de projet et de l’intéressé à l’obtention de la concession doit être effectuée, en relation avec le Plan de Régulation en vigueur dans la zone, car il s’agit du mécanisme par lequel les municipalités établissent un plan stratégique de développement du canton. La législation actuelle ne permet pas – et c’est un motif d’annulation de la concession – de modifier l’utilisation approuvée de la concession. En cas de changement, il est donc conseillé de signer un avenant pour garantir l’investissement et minimiser les contingences qui pourraient entraîner l’annulation de la concession ou le rejet d’un futur renouvellement.
De même, il faut tenir compte du fait que la législation actuelle ne permet pas que plus de 50 % du capital social d’une entité juridique titulaire d’une concession soit entre les mains d’étrangers ou que des changements non déclarés du capital social aient lieu. Compte tenu de ce qui précède, il est conseillé de mettre en place une structure sociétaire et contractuelle qui garantisse le respect des exigences de la loi et offre une sécurité juridique à la partie intéressée en ce qui concerne son investissement.
En cas d’intérêt pour l’acquisition d’une concession existante, il est recommandé de réaliser une étude de diligence raisonnable qui comprend l’analyse du Plan de Régulation actuel, les conditions de la concession approuvée et leur contraste avec les constructions et activités existantes, la durée de la concession, ainsi que le respect du paiement de la redevance.
